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“보험사, 장기임대주택 집주인 된다”··· ‘부동산PF’ 제도 손질

[2024-11-15 10:25:00]

금융위·국토부 합동 ‘PF 제도개선 방안’ 공개, 보험사·銀 장기임대주택사업 허용··· ‘부동산PF 자본확충 지원’ ‘PF대출 리스크 관리 강화’

[insura] 보험사와 은행이 집주인이 돼 장기임대주택 사업에 참여할 수 있게 된다. 정부는 이를 통해 주택 공급을 확대, ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF)’ 사업의 고금리 대출 의존도를 낮추고 부동산시장을 안정시킨다는 계획이다.

14일 금융위·기획재정부·국토교통부 등은 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의서 이같은 내용의 ‘부동산PF 제도개선 방안’을 합동으로 발표했다.

이번 방안은 부동산PF의 안전성은 높이되, 주택공급은 활성화하는 목표를 위해 합동으로 마련했다.

개선방안 핵심은 중장기적으로 부동산PF 사업장의 자기자본비율을 20% 수준으로 유도하는 것이다.

규모가 약 230조원에 달하는 국내 부동산PF 사업의 경우, 현재 5% 이내의 자기자본만으로 토지 매입부터 고금리 대출을 받아 진행하고 대출기관은 저자본 리스크를 보완하기 위해 건설사·신탁사의 보증에 의존하는 악순환을 보이고 있다.

이에 토지주가 현물출자를 하도록 유도하는 등 안정적 사업구조를 마련해 PF 자기자본비율을 상향하겠다는 게 정부의 그림이다. 여기에 자금줄 역할을 하는 금융사에게는 각종 인센티브를 제공해 자본의 확충을 지원할 방침이다.

우선 금융당국은 은행·보험사가 장기임대주택 사업을 영위할 수 있도록 규제를 완화한다. PF사업장의 자본을 확대하기 위해서는 금융사의 참여가 필요한데, 현재 국내 금융사는 업무용 목적 외에 부동산 소유가 허용되지 않고 부수업무·자회사 방식의 비금융업무 수행도 제한받고 있다. 이에 자회사 소유, 간접투자 등 다양한 방식을 통해 은행·보험사가 장기임대주택 사업을 영위할 수 있도록 은행·보험법령을 개정할 계획이다.

금융위 관계자는 “보험사의 경우 장기임대주택 직접보유를 통한 투자가 가능하도록 하는 법령해석을 명확화한 사례가 있었지만 은행은 비금융회사에 15% 이상 출자를 못하게 돼있다”며 “은행도 장기임대사업을 영위하는 데 대해서는 펀드 등 다양한 방법을 통해 15% 이상의 출자를 할 수 있도록 허용할 것”이라고 설명했다.

금융당국은 PF사업에 토지주의 현물출자 방식이 안착되는 데 더해 금융사의 자본투자까지 확대되면 사업장의 자기자본비율은 제고, 금융비용은 감소할 것으로 기대하고 있다. 이 외에도 자기자본 비율이 높은 사업장은 PF 보증료를 할인 받을 수 있도록 한국주택금융공사(HF) 내규 등도 개정한다.

PF 대출에 대한 리스크 관리도 강화한다. 은행·보험·증권사에게는 자기자본비율이 높은 사업장에 대출을 할수록 위험가중치와 충당금을 깎아주는 인센티브를 제공하기로 했다. 반대로 금융사가 자기자본비율이 낮은 PF사업장에 대출을 할 시에는 적립해야 하는 자본금·충당금 비율을 높게 적용함으로써 시행사의 자기자본비율 확충을 유인하는 것이다.

상대적으로 리스크 관리체계가 부족한 상호금융권과 여전사, 새마을금고는 ‘사업비 대비 자기자본비율 요건’ 도입을 검토한다. 현재는 저축은행에만 사업비 대비 자기자본비율 요건이 20% 이상인 곳만 PF 대출을 허용하는 요건이 도입돼있는 상태이지만, 이를 다른 업권까지 확대하겠다는 것이다.

금융업권 전체적으로는 PF 대출의 연체율 수준 등을 감안해 위험가중치, 충당금 규제를 정비한다. 지금은 PF 대출에 대한 위험가중치와 충당금 규제가 기업대출과 별 차이가 나지 않는 등 현실을 전혀 반영하지 못하고 있는 데 대해 이를 모두 손보기로 했다.

아울러 부동산PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 필요한 업권에 마련하는 한편, 업권별 부동산 익스포져에 대한 한도규제도 정비할 계획이다. 현재는 거액신용공여 한도 규제가 전체 여신에 대해서만 도입돼있고, 부동산PF에 대한 규제는 업권별로 다 천차만별인 상황이다.

단 앞서 언급된 은행·보험·증권사에 대한 인센티브 적용, 자기자본비율 요건 도입, 위험가중치·충당금 규제 정비, 거액신용공여 한도 규제 정비 등은 모두 내후년 시행을 목표로 일정한 유예기간을 두고, 단계적으로 시행할 예정이다. 또 시행시기 이전의 PF 대출에 대해서는 소급적용을 하지 않는다.

금융위 관계자는 “PF 규제 강화로 부동산관련 자금공급이 저해되면 안되기 때문에 시행시기 이전에는 (강화된 규제를) 적용하지 않겠다는 것”이라고 강조했다.

대출기관으로 하여금 사업성 평가도 강화토록 한다. 그동안은 시공사·신탁사가 신용을 보강해주며 리스크가 완화됐기 때문에 금융사가 면밀한 사업성 분석을 하지 않고 형식적으로만 진행하는 경우가 다반수였다. 이에 PF리스크 모범규준을 마련해 사업성 평가 기준·절차를 마련하고 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출시 평가기관 사업성 평가 의무화 등을 추진한다.

마지막으로 시공사·신탁사 부실화의 원인이 된 ‘책임준공’ 관행도 손본다. 그동안 금융사는 대출시 리스크를 완화하기 위해 시행사 대신 시공사·신탁사의 책임준공, 채무인수 등 추가 신용보강을 요구해왔다.

게다가 PF대출계약과 신탁계약은 책임준공 연장 사유를 전쟁·천재지변만 인정하는 등 제한적이어서 시공사 귀책이 아닌 경우에도 책임준공 의무를 부담해야 하는 문제가 있었다. 이에 정부는 국토부, 금융당국, 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 ‘책임준공 개선 TF’를 운영해 업권별 의견을 청취하고 책임준공 개선방안을 마련하겠다는 방침이다.

또한 토지신탁에서 책임준공 의무로 인해 PF 리스크가 신탁사에 전이되는 문제를 막기 위해 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고 건전성 관리 기준을 개선하는 등 모범규준을 마련한다.

여기에 영업용순자본을 총위험액으로 나눈 영업용순자본비율(NCR) 규제를 정비하고, 자기자본 대비 토지신탁 한도를 도입하는 등 최근 소송 리스크까지 불거지며 부실 우려를 키우고 있는 토지신탁 제도를 내실화할 예정이다.